Was sollten Sie wissen

Jeder kann Verwalter werden, auch ohne Berufsausbildung, Berufserfahrung oder
Qualifikationsnachweis. Notwendig ist lediglich ein Beschluss über die
Bestellung durch die Gemeinschaft. Es besteht hier also kein gesetzlicher Schutz
für zum Teil sehr große Vermögenswerte. Die Gemeinschaften sind auf sich selbst
gestellt und haben kaum Möglichkeiten zur Feststellung inwieweit ein Verwalter
qualifiziert und seriös arbeitet.


1. Anforderungen an den Verwalterberuf

Oftmals bieten ungelernte Verwalter ihre Dienste zu Dumpingpreisen an. Die Eigentümer sehen dies als gute Möglichkeit, Geld zu sparen, werden aber oftmals eines Besseren belehrt und zahlen dann ein gehöriges Lehrgeld. Wählen so geschädigte Eigentümer anschließend einen ausgebildeten und berufserfahrenen Verwalter, so muss dieser viel Zeit und auch Geld investieren, um eine Basis zu schaffen, mit der er arbeiten kann, wenn er diese Gemeinschaft übernimmt.
Um endlich ein Berufsbild zu schaffen, haben sich in Deutschland Verwalter in Verbänden organisiert. Der Verwalterberuf verlangt ein hohes Wissen in verschiedenen Bereichen.

1.1 Weiterbildung

Um sich dieses Wissen anzueignen, müssen Seminare und Tagungen besucht bzw. Fachliteratur- und Zeitschriften gelesen werden. Der Besuch von Verbandstagungen gehört ebenso dazu wie der Besuch von Fachlehrgängen. Durch ständige Weiterbildung in allen Bereichen qualifiziert sich ein Verwalter. Schon alleine um diese Kosten decken
zu können, muss die Verwaltervergütung in einer angemessenen Höhe liegen. Eine
lange Berufserfahrung rundet diesen Beruf auch in den Punkten Menschenkenntnis
und Pädagogik ab.

2. Kriterien der Verwalterauswahl

Zur groben Einschätzung geben wir schon hier einige Antworten

Bei der Verwalterauswahl kann eine Gemeinschaft folgende Voraussetzungen
verlangen:

* Bonitätsnachweis des Verwalters

Wir erteilen Ihnen eine Vollmacht um diesen Bonitätsnachweis, über die Firma tom's hütte,
Herrn Thomas Franke, zu bekommen.

*  Ausbildung oder grundlegende Kenntnisse im kaufmännischen Bereich

Gerne geben wir Ihnen einen Nachweis über eine entsprechende Ausbildung zum „Fachwirt
der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft" vor der IHK geprüft.

Darüber hinaus besitzt Herr Thomas Franke eine Zulassung nach § 34c Makler- und
Bauträgerverordnung.

* Kenntnisse im Bereich der Wohnungswirtschaft und entsprechende Berufserfahrung seit 1991

* Kenntnisse rechtlicher Art, Kenntnisse in technischen Bereichen.

Dieses sind Kriterien der oben aufgeführten Ausbildung. Bei rechtlichen Fragen werden wir uns eines entsprechenden Fachanwaltes bedienen, da wir keine Rechtsberatung durchführen dürfen.

* Vorlage einer Jahresabrechnung, des Wirtschaftsplanes und Nachweis über die Art
der Buchhaltung, Jahrendabrechnung u. Wirtschaftsplan

* Bei großen Gemeinschaften wird häufig nachgefragt, ob auch die Kapazitäten vorhanden sind,
das heißt ausgebildete Angestellte, besetzte Telefone, Notrufnummer, Softwareprogramme, Büroräume, Büroausstattung etc.

Besuchen Sie uns nach vorhergehender Terminvereinbarung, Herr Franke, wird Ihnen einen Einblick in
die Büroorganisation geben.

Eine Objektaufnahme, dazu zählt auch die Begehung dieser, gehört zur Grundlage einer Angebotsabgabe. Dieses hat zur Folge, dass kein Auftrag angenommen wird, wenn nicht sichergestellt ist, dass die Gemeinschaft mit der Sorgfalt und Güte wie es der Gesetzgeber vorschreibt,
verwaltet werden kann.

* Versicherungen für den Verwalter

Unsere Tätigkeit ist über eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung sowie eine
Sachschadenshaftpflichtversicherung abgedeckt

* Vertrauensstellung

Ein Verwalter muss verlässlich sein (zumal er fremde Vermögenswerte betreut) und die Belange der Gemeinschaft nicht in der Öffentlichkeit kundtun. Die Eigentümer müssen ihrem Verwalter in finanzieller und wirtschaftlicher Hinsicht vertrauen können. Oftmals ist er Streitschlichter zwischen verschiedenen Parteien. Er sollte versuchen, jedes Problem möglichst objektiv zu betrachten und sich nicht auf eine Seite stellen.
Nur so kann er zu einem harmonischen Zusammenleben beitragen.
Seine Aufgabe ist außerdem die Sicherung des Gemeinschaftseigentums. Er muss Schäden abwehren, dazu benötigt er rechtliche und technische Kenntnisse. Sind bereits Schäden
aufgetreten, wird er sich um eine ordnungsgemäße, schnelle und gut durchorganisierte Beseitigung kümmern. Auf Grenzen wird er stoßen, wenn die Gemeinschaft Anforderungen stellt, denen er nicht gewachsen ist oder andererseits Anforderungen nicht akzeptiert, die dringend notwendig für die Gemeinschaft sind. In beiden Fällen kann er sich durch Fachliteratur oder seinen Fachverband weiterhelfen lassen.

3. Rechte und Pflichten des Verwalters

Die Rechte und Pflichten des Verwalters sind in § 27 WEG geregelt. Dieser ist unabdingbar. Der Verwalter kann somit nicht in seinen Aufgaben eingeschränkt oder gar ausgeschlossen werden.

Gemäß § 27 Abs. 1 WEG ist er berechtigt und verpflichtet:
1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;

2. die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;

3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;

4. die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten.

Gemäß § 27 Abs. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie:
1. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;

2. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;

3. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;

4. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind;

5. Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;

6. die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind. § 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG lautet: "Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.")

§ 28 WEG enthält weitere Verwalterpflichten zu Wirtschaftsplan und Rechnungslegung.

Gemäß § 28 Abs. 1 WEG hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält:
1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung;
3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr.
4. WEG vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.

· § 28 Abs. 2 WEG: Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.
· § 28 Abs. 3 WEG: Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung
aufzustellen.
· § 28 Abs. 4 WEG: Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen.
· § 28 Abs. 5 WEG: Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.

Weitere Verpflichtungen des Verwalters ergeben sich aus:
· § 24 Abs. 1 WEG: Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem
Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.
· § 24 Abs. 2 WEG: Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen im Übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
· § 24 Abs. 4 WEG: Die Einberufung erfolgt schriftlich. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens eine Woche
betragen.
· § 24 Abs. 5 WEG: Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.
· § 23 Abs. 2 WEG: Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
· § 23 Abs. 3 WEG: Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle
Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären.              · § 25 Abs. 4 WEG: Ist eine Versammlung nicht gemäß Abs. 3 beschlussfähig,
so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein.
Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile
beschlussfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen (§ 25 Abs. 3 WEG
besagt: "Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen
stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.").
· § 43 Abs. 1 WEG: Das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, entscheidet im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit:                                                                 · Nr. 2: auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
· Nr. 4.: auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer.

4. Verbände

Es gibt verschiedene Verbände für
Hausverwalter. Jeder hat seine eigenen Aufnahmebedingungen. Kriterien können
sein, dass eine entsprechende Fachausbildung vorliegen muss, da es sich um eine
hauptberufliche Tätigkeit als Verwalter handelt oder auch wie lange man schon
als Verwalter tätig ist.

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Kontakt

tom's hütte

Röblingstraße 16
99974 Mühlhausen
Telefon 0 36 01 / 87 24 33
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